Hemmnisanalyse
Haupthinderungsgrund für den vorgelegten B-Plan sind die Schutzansprüche der derzeit vorhandenen Bebauung. Die beiliegenden Abbildungen stellen von der vorhandenen Bebauung ausgehend die Abstandsflächen dar. Da die Firma Herbstreith & Fox wiederholt Abstandsflächen von 500 m gefordert hat, stellen wir hier Abstandsflächen von 500 m, 300 m, 200 m und 100 m dar. Bei der vorhandenen Bebauung haben wir getrennt nach Wohn- und Wochenendnutzung. Dargestellt werden nicht alle betroffenen Objekte. Für die dichter bebauten Bereiche sind nur die nächstgelegenen Objekte dargestellt. Wir haben in unserer Darstellung auch die, in den von der Stadt Werder vorgelegten Unterlagen
(Nutzungen im Umfeld) nicht berücksichtigten, Objekte 3, 13 und 14
(Legende der betrachteten Objekte) aufgenommen. Weitere uns bekannte und nicht mit erfasste Gebäude sind nicht aufgenommen worden, da näher am Plangebiet gelegene Objekte vorhanden sind.
Die vorliegenden Abbildungen (
Bestand W500,
Bestand S500) verdeutlichen, dass eine Abstandsfläche von 500 m nur erreicht werden kann, wenn die Wohnnutzung und die Sondernutzung Erholung für die Objekte 1, 2, 3, S1, S2, S3 und S4 aufgegeben wird
(Bestand W500 4 bis 14). Unter dieser Voraussetzung eröffnet sich ein gut 100 m breites Fenster westlich im Anschluss an das Plangebiet. In nördlicher Richtung ist wegen der Gegebenheiten vor Ort auch eine Verringerung der Abstandsfläche denkbar, die zu einer Verbreiterung dieser Fläche führt. Eine Verringerung der Abstandsflächen der östlich gelegenen Objekte ist wegen der Hauptwindrichtung nicht hinnehmbar. Hier könnte bei Aufgabe der Wohnnutzung für die Objekte 4, 5, 6 und 7 eine geringe Erweiterung nach Osten erfolgen
(Bestand W500 8 bis 14).
Die Darstellung der 300 m Abstandsflächen macht deutlich, dass auch hierfür die Aufgabe der Wohnnutzung für Objekt 1 zwingende Voraussetzung
ist. Eine Vergrößerung der Fläche ist bei Aufgabe der Wohnnutzung für 2 sowie die Aufgabe der Sondernutzung für S1 und S2 möglich
(beide Varianten ohne bildliche Darstellung, da sie in
Bestand W300 zu erkennen sind). Ein nächster Schritt mit
deutlichem Flächenzuwachs ist durch die Aufgabe der Nutzung der Objekte 3, 4, 5, 6, 7 sowie S3 und S4 möglich
(Bestand W300 8 bis 14). Ähnliches wie für den 300-m-Bereich gilt für 200 m. Ohne die Aufgabe von 1, 2, S1 und S2
sind die verbleibenden Flächen wahrscheinlich zu klein. Ein deutlicher Flächenzuwachs ist bei einer Aufgabe von 3, 4, 5, 6, 7, S3 und S4 zu
erreichen
(Bestand W200 8 bis 14). Im 100-m-Bereich ist zu erkennen, dass bei Aufgabe von 3, 4, 5, 6, 7, S3 und S4
eine deutliche Vergrößerung der Fläche möglich wird
(Bestand W100 8 bis 14).
Lösungsvorschläge (planerisch)
1. Minimallösung (Aufgabe der Objekte 1, 2, S1 und S2): Sie ermöglicht eine extrem geringe Fläche mit 500-m-Abstandsflächen (auch nur unter
Inanspruchnahme bisher nicht im Plangebiet enthaltener Flächen in über 100 m Entfernung) und eine sehr geringe Fläche im 300-m-Abstandsbereich.
Darüber hinaus ist sowohl der 200-m-Bereich wie auch der 100-m-Bereich sehr deutlich eingeschränkt.
Abstandsflächen:
500 m,
300 m,
200 m,
100 m
Darstellung Grenzlinien:
Grenzlinien Variante 1
2. Mittlere Lösung (Aufgabe der Objekte 1, 2, 3, S1, S2, S3 und S4): Hier gilt im wesentlichen das zur Minimallösung festgestellte, nur dass
die zusätzliche Inanspruchnahme von Flächen für die 500 m an das Plangebiet unmittelbar anschließt.
Abstandsflächen:
500 m,
300 m,
200 m,
100 m
Darstellung Grenzlinien:
Grenzlinien Variante 2
3. Umfassende planerische Lösung für die Kolonie Zern (Aufgabe der Nutzung der Objekte 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, S1, S2, S3 und S4): Sie ermöglicht
innerhalb der 500-m-Zone die Ausweisung einer begrenzten Fläche im Planbereich, bietet aber bei Bedarf Erweiterungsmöglichkeiten in westlicher
Richtung. Der 300-m-Bereich umfasst bei dieser Lösung etwa die Hälfte des Plangebietes. Der 200-m-Bereich konzentriert sich hauptsächlich im
Südosten des Plangebietes und der 100-m-Bereich betrifft nur kleinere Bereiche im Südosten des Plangebietes.
Abstandsflächen:
500 m,
300 m,
200 m,
100 m
Darstellung Grenzlinien:
Grenzlinien Variante 3
Bei Variante 3 würde es sich anbieten, das Plangebiet zu erweitern. Eine Bebauung der im Nordosten der Kolonie Zern gelegenen Flächen mit einem
„Riegelbau“ kann die Wohn- und Erholungsqualität durch die Abschirmung des Verkehrslärms von der BAB 10 erheblich verbessern. Dadurch würden
sich auch Möglichkeiten zu einer erweiterten Nutzung dieser Flächen ergeben. Ein weiterer großer Vorteil der Variante 3 ist, dass die Abstandsflächen
zur dann noch verbleibenden Wohnbebauung in der Kolonie Zern und den Havelauen sehr deutlich vergrößert werden können. Dies würde eine
weitestgehende Konfliktbeseitigung für das gesamte Gebiet bedeuten.
Abschließend möchten wir noch einmal an zwei Grundsätze erinnern.
Auch wenn die Immissionskonflikte nicht vollständig gelöst werden können, ist bauleitplanerisch eine Verbesserung der Situation im Rahmen der
Möglichkeiten anzustreben.
Keinesfalls darf durch die Planung eine Verschlechterung herbeigeführt werden.
Lässt sich ein ausreichender Immissionsschutz für die störempfindliche Nutzung durch Maßnahmen des aktiven Lärmschutzes nicht sicherstellen,
muss
die Planung verändert oder aufgegeben werden.
